اقتصاد و جنگ؛ دو روی یک سکه
اقتصاد ایران در سال‌های گذشته با مشکلات مزمن تورم، نوسانات ارزی و کاهش سرمایه‌گذاری خارجی دست‌به‌گریبان بوده است. حال تصور کنید که این وضعیت با یک بحران امنیتی شدیدتر، مثل رویارویی نظامی ایران و اسرائیل، همراه شود. چنین رویدادی می‌تواند مسیر بازارها را به‌شدت تغییر دهد. سرمایه‌گذاران و حتی مردم عادی در شرایط نااطمینانی به سمت دارایی‌هایی حرکت می‌کنند که ارزش خود را در برابر تورم حفظ کنند. مسکن در این میان یکی از نخستین انتخاب‌هاست، چون برخلاف بسیاری از دارایی‌ها، کمتر تحت تأثیر استهلاک ارزش قرار می‌گیرد و هم‌زمان قابلیت استفاده واقعی (محل سکونت) دارد.
تورم، نرخ ارز و تأثیر آن بر بازار مسکن
یکی از اولین پیامدهای تشدید تنش، جهش نرخ ارز است. افزایش قیمت دلار، هزینه واردات کالاها و مواد اولیه را بالا میبرد. وقتی هزینه‌های تولید در بخش ساخت‌وساز رشد کند، قیمت تمام‌شده مسکن هم ناگزیر بالا می‌رود.
به‌عنوان مثال، بخش مهمی از مصالح ساختمانی یا به‌طور مستقیم وارد می‌شوند یا مواد اولیه آنها وابسته به واردات است. این یعنی کوچک‌ترین شوک ارزی می‌تواند به افزایش قیمت مصالح ساختمانی منجر شود و به‌طور مستقیم قیمت مسکن را بالا ببرد. این افزایش هزینه‌ها معمولاً بلافاصله در قیمت پیش‌فروش‌ها و پروژه‌های در حال ساخت دیده می‌شود و در نهایت بازار واحدهای آماده را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.
اثرات روانی و رفتار بازار
علاوه بر عوامل اقتصادی واقعی، جنبه روانی جنگ نقشی کلیدی در تأثیر جنگ ایران و اسرائیل بر قیمت مسکن دارد. حتی قبل از وقوع هرگونه درگیری، فضای رسانه‌ای و شایعات می‌توانند موجی از خریدهای هیجانی را ایجاد کنند. در چنین شرایطی، بسیاری از خریداران برای پیش‌دستی در برابر افزایش احتمالی قیمت‌ها اقدام به خرید می‌کنند، در حالی که فروشندگان یا قیمت‌های بالاتری مطالبه می‌کنند یا از فروش منصرف می‌شوند.
این رفتار متقابل، عرضه را کاهش و تقاضا را افزایش می‌دهد، و همین باعث جهش قیمتی می‌شود. چنین وضعیتی را می‌توان در بسیاری از بحران‌های گذشته ایران مشاهده کرد؛ دوره‌هایی که حتی بدون تغییرات اساسی در تولید یا عرضه مسکن، تنها به‌دلیل نگرانی عمومی، قیمت‌ها رشد شدیدی را تجربه کردند.
تجربه‌های تاریخی؛ از جنگ ایران و عراق تا بحران‌های منطقه‌ای
برای پیش‌بینی آینده، نگاه به گذشته می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد. در زمان جنگ ایران و عراق، بازار مسکن در مناطق مرزی به دلیل ناامنی فیزیکی با افت قیمت روبه‌رو شد، اما در شهرهای بزرگ مثل تهران، مهاجرت اجباری ساکنان مناطق جنگی و افزایش تقاضا باعث رشد قیمت‌ها شد.
نمونه مشابهی را در لبنان دیده‌ایم، جایی که جنگ و ناامنی باعث شد بخش‌هایی از بیروت با افزایش قیمت مواجه شوند، چون تقاضا برای خرید و اجاره در مناطق امن‌تر بالا رفت. این تجربه‌ها نشان می‌دهند که تأثیر جنگ ایران و اسرائیل بر قیمت مسکن ممکن است در شهرهای مختلف کشور متفاوت باشد.
سناریوهای پیش‌رو؛ ادامه یا کاهش تنش
اگر تنش‌ها ادامه پیدا کند یا تشدید شود، باید انتظار داشت که بازار ارز بیش از پیش متلاطم شود، هزینه‌های ساخت بالا برود و قیمت مسکن رشد بیشتری داشته باشد. این وضعیت به‌ویژه در تهران و شهرهای بزرگ با تقاضای سرمایه‌ای بالا می‌تواند منجر به جهش‌های چندمرحله‌ای قیمت شود.
اما اگر شرایط به سمت آرامش حرکت کند، ممکن است رشد قیمت‌ها کندتر شود، ولی تجربه نشان داده که کاهش قیمت واقعی مسکن در ایران بسیار نادر است. حتی در بهترین شرایط، تثبیت یا رشد ملایم قیمت‌ها محتمل‌تر از کاهش آن است.
راهکارهای سرمایه‌گذاری در شرایط نااطمینانی
سرمایه‌گذاران و خریداران در دوره‌های پرریسک باید هوشمندانه‌تر عمل کنند. انتخاب پروژه‌هایی با شفافیت مالی، توجه به موقعیت مکانی ملک و بررسی دقیق بازار می‌تواند ریسک‌ها را کاهش دهد. همچنین، تنوع‌بخشی به سرمایه و استفاده از دارایی‌های مختلف به‌جای تمرکز کامل بر مسکن، راهکار مناسبی برای مدیریت خطرات ناشی از بحران‌های سیاسی و اقتصادی است.
نقش دولت و سیاست‌گذاری
دولت می‌تواند با ابزارهایی مثل کنترل قیمت مصالح، تسهیل واردات مواد اولیه، ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به سازندگان و افزایش عرضه واحدهای مسکونی، از شدت اثرات منفی جنگ بر بازار بکاهد. تجربه‌های جهانی نشان داده‌اند که مداخلات هدفمند می‌توانند جلوی انفجار قیمتی را بگیرند یا دست‌کم آن را کند کنند.
جمع‌بندی
بازار مسکن در ایران همواره به رویدادهای سیاسی و اقتصادی حساس بوده است. تأثیر جنگ ایران و اسرائیل بر قیمت مسکن ترکیبی از عوامل واقعی اقتصادی و روانی است. افزایش نرخ ارز، رشد هزینه‌های ساخت، کمبود عرضه، و تغییر رفتار خریداران و فروشندگان همگی می‌توانند باعث رشد شدید قیمت‌ها شوند. در چنین شرایطی، آگاهی، تحلیل دقیق بازار و دوری از تصمیمات عجولانه، بهترین ابزار برای حفظ سرمایه و بهره‌برداری مناسب از فرصت‌ها هستند.
